Przed budową domu


Na co należy zwrócić uwagę kupując działkę?

Decydując się na budowę własnego domu, musimy na pewno kupić działkę, która będzie odpowiadać naszym potrzebom. Wybór takiej działki nie należy do najprostszych, a zawsze poszukując działki w konkretnej lokalizacji, musimy zwracać uwagę na szereg niezwykle ważnych kryteriów. Jeśli podejdziemy do zakupu działki nieodpowiedzialnie, może się zdarzyć, że nasz wymarzony dom z ogrodem w rzeczywistości będzie sąsiadował w przyszłości z ruchliwą obwodnicą, albo magazynami wielkiej fabryki.


Ważne parametry działki - jak wybrać?

Przy wyborze działki nie powinniśmy kierować się wyłącznie własnym przekonaniem o tym, że jest to idealny teren pod budowę domu. Koniecznie musimy w sposób obiektywny ocenić wartość rynkową działki jako swoistej inwestycji. W końcu kupno gruntu należy traktować jako inwestycję i to na dodatek na dłuższy okres czasu, jeśli nie na całe życie. Dlatego też na każdą oglądaną działkę zawsze powinniśmy patrzeć tak, jak będzie tego dokonywał jej przyszły, potencjalny nabywca. Zawsze powinniśmy decydować się na taką nieruchomość, której wartość rynkowa w perspektywie czasu ma szansę się powiększyć. Bez względu na to, jakie mamy plany wobec kupowanej działki, czy chcemy na niej postawić dom, w którym będziemy mieszkać do końca życia, zawsze takie parametry jak jej potencjalna, przyszła wartość, powinny być brane pod uwagę. Im działka będzie bardziej atrakcyjna, tym ewentualna jej sprzedaż w późniejszym okresie czasu, przebiegnie raczej bez zbędnych zakłóceń.


Pierwszą cechą działki, na którą powinniśmy zwrócić uwagę, jest jej powierzchnia. Tutaj musimy samodzielnie odpowiedzieć sobie na pytanie, jak wiele przestrzeni będzie nam potrzebne. Jeśli wybraliśmy już projekt domu, to rozmiar i rozkład nieruchomości odpowiedzą nam, jakie minimalne wymiary i kształt powinna mieć nasza przyszła działka. Ważna jest również jej orientacja. Czy działka jest dłuższa niż szersza, czy też na odwrót. W przypadku, gdy inwestycję we własny dom rozpoczynamy od zakupu działki, a nie od wyboru projektu domu, musimy zastanowić się, co też jest dla nas najbardziej istotne. Otóż, jeśli naszym celem jest aktywne spędzanie czasu na wolnym powietrzu, powinniśmy wybrać sporej wielkości działkę, która pozwoli na zaaranżowanie dużego ogrodu za domem. Jeśli jednak chcemy jedynie mieć tzw. "zielony salon", całkowicie nasze wymagania spełni niewielka działka, nawet taka, która pozwoli na zabudowę szeregową. W takim przypadku nie ma sensu wybierać dużej, kilku hektarowej działki.


Kolejnym, niemniej ważnym parametrem działki, jest jej kształt. Należy szukać parceli, która będzie jak najbardziej proporcjonalna, mająca kształt wydłużonego prostokąta. Taki kształt pozwala na łatwe usytuowanie na działce budynku i stworzenie funkcjonalnego ogrodu.


Powinniśmy sprawdzić, w jakiej okolicy znajduje się działka i jakie jest jej najbliższe sąsiedztwo. Niektórzy z nas będą poszukiwali działki na całkowitym odludziu, bowiem we własnym domu pragną mieć ciszę i spokój. Kupując jednak taką działkę, należy pamiętać o tym, że najprawdopodobniej konieczne będzie poniesienie dodatkowych kosztów wiążących się z doprowadzeniem mediów, utwardzeniem drogi dojazdu, a także kosztów ochrony naszego mienia. Ważne jest, aby sprawdzić, jakie istnieją możliwości dojazdu z działki do miasta. Jest to o tyle ważne, jeśli nie dysponujemy na co dzień własnym samochodem. Musimy też uwzględnić komunikację awaryjną. Najlepiej jest więc sprawdzić różne opcje komunikacyjne, a przy okazji tego zbadać stan wszystkich, lokalnych dróg, z których będziemy korzystać.


Prawne aspekty wyboru działki

W momencie, gdy znajdziemy już działkę, która odpowiada nam kształtem, rozmiarem i okolicą, musimy sprawdzić, czy oby na pewno można na niej bez problemu postawić dom. Chodzi tu o to, aby skontrolować, czy teren ten przeznaczony jest pod jednorodzinną zabudowę mieszkaniową, czy też nie. Można to sprawdzić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jest on dostępny w gminnym wydziale architektury i urbanistyki. Czasami plan nie będzie aktualny, bowiem gmina mogła jeszcze nie zdążyć uchwalić nowych planów przestrzennych dla niektórych terenów w Polsce.


Trzeba sprawdzić też, czy w najbliższym sąsiedztwie działki, którą mamy w zamiarze kupić, nie stoi żaden dom. Jeśli nie, to prawdopodobnie będziemy mieli niebagatelne trudności w uzyskaniu pozwolenia na budowę. Dzieje się tak w związku z tzw. zasadą dobrego sąsiedztwa. Zgodnie z nią na terenach nieobjętych planem zagospodarowania przestrzennego należy wznosić budynki nawiązujące swoimi gabarytami do sąsiadującej zabudowy. W przypadku braku występowania zabudowy w świetle prawa brakuje punktu odniesienia do określenia precyzyjnych warunków zabudowy. Jeśli zaś teren naszej działki nie będzie objęty planem zagospodarowania przestrzennego, powinniśmy od razu wystąpić do właściwego urzędu gminy z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. Wniosek ten powinien obejmować odpowiedni formularz oraz spis niezbędnych załączników, które otrzymamy w urzędzie. Warto podkreślić, że wgląd do planu zagospodarowania przestrzennego i złożenie wniosku nie pociągają za sobą dodatkowych kosztów. Na wydanie warunków zabudowy czeka się nawet do pół roku, ponieważ gmina ma obowiązek przeprowadzenia na własny koszt analizy urbanistycznej działki, a ta wymaga niestety licznych urzędowych konsultacji.


Analiza urbanistyczna dotyczy linii zabudowy, dopuszczalnej szerokości budynku i wysokości elewacji fontowej, nachylenia i układu połaci dachowych, jak również wysokości kalenicy. Gmina ma możliwość zawieszenia na rok postępowania, jeśli ma zamiar uchwalić plan miejscowy. Wówczas postępowanie o wydaniu warunków zabudowy znacznie się wydłuża. Będąc w siedzibie gminy możemy zapoznać się dodatkowo z zamierzeniami inwestycyjnymi, jakie obejmują najbliższą okolicę działki. Warto przyjrzeć się im bliżej, bowiem może się zdarzyć, że pod naszym nosem zostanie wybudowana trasa szybkiego ruchu.


Każda działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, ponieważ w innym przypadku nie mamy nawet cienia szans na otrzymanie warunków zabudowy i pozwolenia na budowę. Zdecydowanie najlepsza będzie działka mająca bezpośredni dostęp do takiej drogi. Jeśli parcela nie ma dostępu do drogi publicznej, istnieje możliwość notarialnego ustanowienia tzw. służebności drogowej, czyli wydzielenia pasa szerokości min. 5,5-6 m. (to wymiar konieczny, który pozwoli w przyszłości przeprowadzić w ramach dojazdu niezbędne media) z działki sąsiada. Co ciekawe, sąsiad nie ma prawa odmówić nam możliwości korzystania z drogi, ponieważ to gwarantuje nam notarialny zapis. W praktyce jednak służebność drogowa bardzo często jest przyczyną zażartych sporów sąsiedzkich. Zamiast ryzykować, licząc na ludzką prawomyślność i życzliwość, lepiej poszukać działki, do której można się dostać w sposób bezpośredni, nie korzystając z niczyjej uprzejmości.


Kupując działkę, sprawdźmy, czy rosnące na niej drzewa mają więcej niż 5 lat. Jeśli tak, to do ich usunięcia będziemy potrzebować zgody lokalnej służby ochrony przyrody. Mogą się one okazać chronionym prawem pomnikiem przyrody, który nie będzie można usunąć. Nigdy nie podejmujmy się wycinki starych drzew samodzielnie, ponieważ w takim przypadku może zostać nałożona na nas niebagatelna grzywna. Podobnie jest w przypadku starych budowli znajdujących się na działce. Jeśli będziemy chcieli je usunąć, musimy sprawdzić w lokalnej służbie ochrony zabytków, czy ich rozbiórka będzie możliwa.


Projekt kluczem do ciepłego i energooszczędnego domu

Położenie budynku

Wybierając miejsce, zazwyczaj kierujemy się jego lokalizacją, dostępem do komunikacji, spokojnym otoczeniem. Tymczasem warto zwrócić uwagę także na inne aspekty. Droga od południa i działka o szerokości poniżej 20 metrów utrudnią nam zaprojektowanie domu w sposób komfortowy. W takiej sytuacji raczej otrzymamy taras, salon i sypialnię z oknami na północ, a garaż od południa. Strona północna jest najmniej nasłonecznioną w przeciwieństwie do strony południowej. Projektując rozkład pokoi w ten sposób, pozbawiamy się zatem dostępu do naturalnego światła i ciepła w pomieszczeniach, w których spędzamy najwięcej czasu.


Bryła budynku

Kolejnym czynnikiem, który będzie wpływać na przyszłe koszty ogrzewania domu to bryła budynku. W tym przypadku warto dążyć do zwartej, prostej formy. Każde załamanie ściany, czy wnęka to dodatkowe straty ciepła. Warto się zatem dobrze zastanowić, czy chcemy wymyślny projekt domu, który będzie potrzebował więcej energii do ogrzania, czy może efektywny energetycznie dom o prostej, szlachetnej bryle. Jeżeli chodzi o wielkość domu, to straty energii są zazwyczaj wprost proporcjonalne do rozmiaru budynku.


Materiały budowlane

Obecnie każdy nowopowstający budynek musi spełniać normy zawarte w rozporządzeniu Warunki Techniczne 2008. Przepisy określają z góry minimalne parametry grubości ocieplenia ścian i dachu, wydajności systemu grzewczego itp. Aby ograniczyć straty ciepła do racjonalnego poziomu, należałoby zastosować jeszcze bardziej efektywne energetycznie rozwiązania niż te przewidziane przepisami, np. większą grubość izolacji, która jest uzasadniona ekonomicznie dla konkretnego domu. O doborze najbardziej optymalnych materiałów budowlanych warto porozmawiać jeszcze na etapie projektowania domu.


Przyszłość należy do ekologicznego budownictwa

Jeśli zależy ci na tym, aby wznieść taki dom, który będzie ekologiczny, wówczas musisz wiedzieć, że na budownictwo ekologiczne składa się wiele różnych elementów, które sprawiają razem, że ma się do czynienia z takim rodzajem budowli, która nie przeszkadza w naturalnym funkcjonowaniu środowiska.


Oprócz tego, że trzeba wybrać odpowiedni projekt domu, a także móc zbudować nieruchomość oraz wykończyć ją odpowiednimi materiałami oraz instalacjami, trzeba na samym początku postawić też na odpowiednią lokalizację nieruchomości. Wbrew pozorom jest to bardzo ważna kwestia, na która należy zwrócić uwagę. Jeśli nieruchomość nie będzie odpowiednio wpasowana w otoczenie, wówczas będzie źle na nie wpływała – tak ważne jest zatem to, aby dom czy jakakolwiek inna budowla była wpisana w otoczenie poprzez jej wymiary, wykończenie, przeznaczenie. Wszystkie te elementy są bardzo ważne, nawet wtedy, gdy nie chce się budować nieruchomości stricte ekologicznej, to także to, gdzie będzie ona umiejscowiona, jest bardzo ważna. Jeśli jeszcze nie mamy działki, ale mamy już pomysł na dom, wtedy warto zawsze sprawdzać, czy te grunty, które możemy zakupić, będą do naszego wyobrażenia o budowli pasowały. Gdy dysponujemy już działką, wtedy warto właściwie dopasować do niej projekt nieruchomości. Zatem budownictwo ekologiczne to nie tylko odpowiedni projekt, materiały budowlane czy też sprzęt, ale też lokalizacja, która nieraz gra kluczową rolę.


Jeśli mówimy o budownictwie ekologicznym, to przeważnie na myśli mamy wiele różnych rozwiązań. Rzeczywiście, obecnie tego rodzaju budownictwo ma wiele oblicz, można budować w technologiach ekologicznych praktycznie każdy rodzaj budowli, nie musząc przejmować się tym, że będzie ona zbyt obciążająca dla środowiska naturalnego.


Materiały budowlane

Przyjrzyjmy się temu nieco bliżej. Przede wszystkim trzeba wskazać, że bardzo ważne jest to, aby nieruchomość nie tylko była zbudowana z odpowiednich materiałów, ale o tym, aby nie oddziaływała ona negatywnie na naturę, trzeba pomyśleć znacznie wcześniej. Na samym początku ważny jest właściwy projekt oraz lokalizacja. Jeśli chodzi o plany nieruchomości, to muszą być one wykonane tak, aby dom miał taką konstrukcję, aby minimalizowała ona straty energii cieplnej. Sama lokalizacja nieruchomości jest także niezmiernie ważna – trzeba wskazać, że budynek powinien być tak umiejscowiony, aby idealnie wpisywał się w swoje otoczenie, nie dominował nad nim, ale starał się być jego częścią. Następnie ważne są odpowiednie materiały budowlane i wykończeniowe, a także poszczególne sprzęty i rozwiązania w nieruchomości, można na przykład postawić na rekuperatory, pompy ciepła, przydomowe oczyszczalnie ścieków, kolektory słoneczne, specjalny obieg wody w domu – sposobów jest bardzo wiele, a ich liczba cały czas się powiększa z rozwojem technologii.


Ekologia jest czymś, na co zwraca się coraz większą uwagę, gdy chodzi o budownictwo. Co prawda jeszcze nie wszędzie zauważa się to, że w przypadku wznoszenia nieruchomości cierpi nasze otoczenie, środowisko naturalne, to coraz więcej architektów oraz osób, które związane są z budownictwem i projektowaniem różnego rodzaju rozwiązań dotyczących tej gałęzi gospodarki, zwraca uwagę na ekologię. Dzisiaj możemy korzystać z całej gamy różnych rozwiązań, na przykład z ekologicznych sposobów pozyskiwania energii cieplnej poprzez kolektory słoneczne czy pompy ciepła. Wybierane są często ekologiczne przydomowe oczyszczalnie ścieków. Domy i inne nieruchomości buduje się tak, aby miały one jak najmniejsze straty cieplne związane z ich konstrukcją. Sprzyjają temu odpowiednie materiały budowlane, które są projektowane tak, aby znacznie minimalizowały one te straty oraz sprawiały, że dom będzie mógł stać się bardziej samowystarczalny pod względem energii cieplnej, ale nie tylko. Budowane są farmy wiatrowe, które można zastosować także w pojedynczych domach. Można zdecydować się też na wiele innych ekologicznych rozwiązań.


Budownictwo stawia na energooszczędność i ekologię nie tylko dlatego, że są one modne, ale też dlatego, że dzięki nim możliwe jest zaoszczędzenie dużej ilości pieniędzy i szerszej perspektywie oczywiście naszego środowiska, któremu niedopasowane budownictwo może w dużej mierze zagrażać.


Powoli do wielu architektów oraz każdego z nas dociera to, jak ważne jest, aby nasze zabudowania nie były dla środowiska naturalnego zbyt obciążające. Z tego powodu wybiera się i opracowuje takie technologie budowlane, dzięki którym można bez problemu wybudować dom, ale taki, który będzie wpisywać się w otoczenie i naturę, a nie sprawiał, że będzie ona czymś, co zostanie przez nieruchomość zdominowane. Ekologia w budownictwie wiąże się także z energooszczędnością – im mniej zużywa się energii lub też pozyskuje się ją w sposób, który będzie nieinwazyjny dla środowiska naturalnego, tym lepiej.


Ekologia stosowana jest nie tylko w przypadku większych zabudowań, ale też coraz więcej osób, które chcą wznieść swój dom jednorodzinny, zwraca uwagę na nią. Właśnie z tego powodu coraz bardziej popularne stają się domy drewniane. Taka technologia w budownictwie, która zakłada użycie głównie drewna, a także odpowiednich elementów wykończeniowych i sprzętu do jego działania i eksploatacji, jest powiązana właśnie z założeniami ekologii. Domy z drewna są „lżejsze” dla środowiska, często są one budowane też w powiązaniu z różnymi sposobami pozyskiwania energii w sposób alternatywny. Możliwości jest mnóstwo – warto więc pomyśleć właśnie o takich rozwiązaniach – z nimi będzie można nie tylko oszczędzać, ale też sprawić, że środowisko nie będzie tak bardzo obciążone.